🔵 نایبرئیس کانون سردفتران:
قولنامه مالیات ندارد، هزینه سند آپارتمان ۸ میلیاردی ۷ میلیون تومان است
محمدرضا اصلانی، نایبرئیس کانون سردفتران و دفتریاران، در برنامه رادیویی به تشریح قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و نکات مهم آن برای مردم پرداخت.
قولنامه چیست و چه تفاوتی با بیعنامه دارد؟
- قولنامه ریشه در قول و وعده دارد و به معنای تعهد دو طرف برای انعقاد عقد بیع در زمان مشخص در آینده است.
- در زمان تنظیم قولنامه، مالکیت منتقل نمیشود.
- مردم به دلیل پرداخت ثمن به صورت اقساطی به قولنامه گرایش دارند.
تکلیف قولنامهها پس از قانون الزام به ثبت رسمی
- لزوم تنظیم قولنامه رسمی ناظر بر اسنادی است که پس از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ صادر شدهاند.
- برای اسناد قبل از این تاریخ (حتی تکبرگ)، امکان تنظیم قولنامه در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد.
- اگر سند مالکیت دفترچهای باشد، ابتدا باید به تکبرگ تبدیل شود.
مراجعه به بنگاه املاک الزامی نیست
- در قانون الزام، مراجعه به بنگاه اجباری نیست.
- مردم میتوانند مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه و سند خود را ثبت کنند.
شرایط تنظیم سند برای ساختمانهای نوساز و پیشفروش
- طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیشفروش ساختمان، اسناد پیشفروش باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و معاملات عادی اعتباری ندارد.
- طبق ماده ۱۵ قانون الزام، ارائه شناسنامه فنی و ملکی برای تنظیم سند پیشفروش الزامی نیست و فرآیند تسهیل شده است.
- برای تنظیم سند بیع (انتقال قطعی)، ارائه پایان کار یا گواهی عدم خلاف معتبر ضروری است.
- برای تنظیم قولنامه، حتی اگر گواهی عدم خلاف منقضی شده باشد، مانعی وجود ندارد.
هزینهها و مالیات
- تنظیم قولنامه مالیات ندارد، زیرا موجب انتقال مالکیت نمیشود.
- مبنای محاسبه هزینهها (حقالثبت، حقالتحریر، عوارض و ...) ارزش منطقهای ملک است (اعلامی سازمان امور مالیاتی)، نه قیمت واقعی معامله.
- مثال: آپارتمانی در منطقه ۷ تهران با ارزش واقعی ۸ میلیارد تومان، ارزش منطقهای حدود ۲۹۵ میلیون تومان دارد و حقالتحریر آن حدود ۷ تا ۸ میلیون تومان خواهد بود.
مزایای تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه
- مراتب در دفتر املاک اداره ثبت منعکس میشود.
- از تنظیم معاملات معارض توسط فروشنده جلوگیری میکند.
اقاله (فسخ توافقی) و فسخ یکطرفه
- اقاله (برهم زدن معامله با توافق دو طرف) از طریق دفترخانه امکانپذیر است.
- فسخ یکطرفه تنها در صورتی ممکن است که حق فسخ در قرارداد پیشبینی شده باشد.
تکلیف املاک فاقد سند رسمی
- قانونگذار در ماده ۱۰ قانون الزام، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی را پیشبینی کرده است.
- دارندگان اسناد عادی دو سال فرصت دارند اسناد و ادعاهای خود را در این سامانه ثبت کنند.
- پس از این مهلت، در صورت اخذ سند رسمی توسط شخص دیگر، مالکیت وی معتبر است و دارنده سند عادی فقط میتواند برای مطالبه قیمت اقدام کند.
نکات تکمیلی
- سازمان ثبت برای تسهیل اطلاعرسانی، اسناد مشمول قانون الزام را با رنگ سبز صادر میکند.
- ملاک اصلی، تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ است.
- هدف قانونگذار، کاهش اختلافات و ایجاد امنیت حقوقی در معاملات ملکی است.
